Haus in Bonn geerbt – was tun?

Wenn Sie ein Haus in Bonn geerbt haben, entscheiden Sie zuerst über die Erbschaft selbst und erst danach über die Immobilie: Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt und zwei Jahre, um das Grundbuch gebührenfrei berichtigen zu lassen. Ob Sie einziehen, vermieten oder verkaufen, muss in dieser Zeit noch nicht feststehen — was in dieser Zeit feststehen muss, sind der Erbnachweis, die Belastungen des Hauses und sein Wert. Was Bonn dabei von einer bundesweiten Checkliste unterscheidet: In einem Bonner Ortsteil ist bereits der Verkaufsvertrag genehmigungspflichtig, in acht weiteren Gebieten ist es der Umbau oder Abriss — und ein geerbtes Ein- oder Zweifamilienhaus kann eine Nachrüstpflicht auslösen, die für die Eltern noch nicht galt.

• Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Erbenstellung, um beim Nachlassgericht auszuschlagen (§ 1944 BGB). Wer nichts tut, hat angenommen.
• Drei Monate, um den Erwerb dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG).
• Zwei Jahre ab Erbfall für die gebührenfreie Eintragung der Erben im Grundbuch (Nr. 14110 KV GNotKG).
• Zwei Jahre ab Eigentumsübergang für die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn das Haus unter die Nachrüstpflicht fällt (§ 35 Abs. 3 GModG).
• Der Wert zuerst, die Entscheidung danach. Ohne belastbaren Wert lässt sich weder die Steuer prüfen noch eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen.
• In Bonn kommt die Genehmigungslage dazu: Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung, Denkmalbereich — sie hängt an der Adresse, nicht am Stadtbezirk.
• Beim Verkauf zählt nicht der Erbfall, sondern der Kauf der Erblasserin oder des Erblassers (§ 23 EStG).

Annehmen oder ausschlagen — worauf kommt es in den ersten sechs Wochen an?

Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich; die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung wissen, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 BGB). Sechs Monate sind es, wenn der Erblasser zuletzt nur im Ausland gewohnt hat oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten. Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht; für Bonn ist das die Nachlassabteilung des Amtsgerichts Bonn, die auch Testamente eröffnet und Erbscheine erteilt.

Die Frist ist kurz, weil sie eine wirtschaftliche Frage beantworten soll: Übersteigen die Schulden den Nachlass? Bei einem Haus heißt das Grundbuch lesen — Abteilung II zeigt Wohnrechte, Nießbrauch und Vorkaufsrechte, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Eine eingetragene Grundschuld sagt dabei nichts über die offene Restschuld; die steht in der Saldenbestätigung der Bank. Mit Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen, und ausschlagen kann auch nicht mehr, wer sie vorher angenommen hat (§ 1943 BGB). Solange die Frist läuft, gilt deshalb: sichern ja, verwerten nein.

Brauchen Sie einen Erbschein — und wie weisen Sie sich sonst aus?

Gegenüber dem Grundbuchamt müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Der Nachweis der Erbfolge kann grundsätzlich nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden; beruht die Erbfolge aber auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde — also auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag —, genügt es, die Verfügung samt der Niederschrift über ihre Eröffnung vorzulegen (§ 35 Abs. 1 GBO). Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es den Erbschein dennoch verlangen.

Die Konsequenz für Sie: Prüfen Sie diese Frage, bevor Sie den Erbschein beantragen, nicht danach. Geschäftswert für die Erteilung eines Erbscheins ist der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der vom Erblasser herrührenden Verbindlichkeiten (§ 40 Abs. 1 GNotKG) — die Gebühr hängt also am Hauswert und nicht am Aufwand des Gerichts.

Warum das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren umgeschrieben sein sollte

Mit dem Erbfall sind Sie Eigentümer geworden, das Grundbuch weiß es aber noch nicht. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bonn, dessen Bezirk neben dem Stadtgebiet auch Bornheim, Alfter und Wachtberg umfasst. Entscheidend ist die Frist: Die Eintragungsgebühr wird nicht erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht — das gilt auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Nr. 14110 KV GNotKG).

Daraus folgt eine Reihenfolge, die nicht auf der Hand liegt: Die Berichtigung lohnt sich auch dann, wenn Sie verkaufen wollen. Ohne eingetragenen Eigentümer kommt kein Kaufvertrag zum Vollzug, und der Aufwand fällt später ohnehin an — dann aber kostenpflichtig. Wer die zwei Jahre verstreichen lässt, weil die Erbengemeinschaft sich nicht einigt, zahlt für die Uneinigkeit zweimal.

Welche Fristen laufen gegenüber dem Finanzamt?

Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeige soll unter anderem Todestag und Sterbeort, Gegenstand und Wert des Erwerbs, den Rechtsgrund, das persönliche Verhältnis zum Erblasser und frühere Zuwendungen nennen. Die Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört — bei einem geerbten Haus bleibt es also bei der Anzeigepflicht, auch wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.

Ob daraus eine Steuer wird, entscheiden die Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro für Personen der Steuerklassen II und III (§ 16 ErbStG). Erst was darüber hinausgeht, wird besteuert, und der Prozentsatz richtet sich nach Steuerklasse und Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 ErbStG). Für das Familienheim kann der Erwerb daneben steuerfrei bleiben, wenn der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat und der Erwerber sie unverzüglich selbst bezieht — bei Kindern nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt, und die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren endet (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück wird mit 90 Prozent seines Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Für Sie heißt das: Ob überhaupt eine Steuer entsteht, hängt nicht allein am Wert des Hauses, sondern daran, wer erbt und was mit dem Haus geschieht — und diese beiden Fragen entscheiden Sie, nicht das Finanzamt.

Wie wird das Haus bewertet — und was tun Sie, wenn der Wert zu hoch angesetzt ist?

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Typisiert heißt: Es rechnet mit Modellwerten, nicht mit dem Zustand Ihres Hauses. Feuchte im Keller oder eine Heizung am Ende ihrer Nutzungsdauer tauchen im Modell nicht auf.

Dagegen gibt es einen ausdrücklichen Weg: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisiert ermittelte, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person — oder ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.

Für Bonn ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn zuständig, ein vom Land eingerichtetes und von der Stadt weisungsunabhängiges Gremium. Er erstattet Verkehrswertgutachten auf formlosen schriftlichen Antrag und stützt sich dabei auf die Kaufpreissammlung, in die nach § 195 BauGB jeder Kaufvertrag über ein Bonner Grundstück eingeht. Was andere Eigentümer berichten: die Sorge, am Ende eine Steuer auf einen Wert zu zahlen, den das Haus am Markt nie erzielt hätte. Der Nachweisweg steht offen — er muss nur innerhalb des Verfahrens geführt werden und nicht erst, wenn der Bescheid bestandskräftig ist.

Welche Pflichten übernehmen Sie mit dem Haus, auch ohne Verkaufsabsicht?

Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Abfallgebühren und Heizkosten laufen ab dem Todestag weiter, und ein leerstehendes Haus ist für den Gebäudeversicherer ein anderer Fall als ein bewohntes — der Leerstand gehört gemeldet, bevor der erste Frostschaden auftritt.

Eine Pflicht steht in vielen Ratgebern noch unter dem alten Gesetzesnamen — das Gebäudeenergiegesetz heißt inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz, und einzelne Paragrafen daraus sind weggefallen. Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes müssen oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, gedämmt sein. Für ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen die Eigentümerin oder der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt diese Pflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels — und dann mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Genau dieser Eigentümerwechsel ist der Erbfall. Wer das Elternhaus erbt, das die Eltern seit den achtziger Jahren bewohnt haben, tritt also in eine Pflicht ein, die für die Eltern ruhte. Die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Abs. 4 GModG setzt voraus, dass der Eigentümer selbst eine der beiden Wohnungen bewohnt — sie trägt nicht automatisch für Erben, die nicht einziehen.

Dazu kommt der Energieausweis: Soll ein bebautes Grundstück verkauft oder vermietet werden, ist einer auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt; Verkäufer oder Makler haben ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 GModG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist das grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis — er ist aufwendiger zu erstellen als ein Verbrauchsausweis, und das Baujahr des geerbten Hauses entscheidet darüber, welcher von beiden zulässig ist.

Was gilt in Bonn zusätzlich — Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung, Denkmal?

Bonn hat förmlich festgelegte Sanierungsgebiete für die Bereiche Bonner Innenstadt, Beuel-Mitte, Quartier am Rheinufer und Tannenbusch — und sie sind nicht gleich zu behandeln. In den ersten drei ist die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB durch die jeweilige Satzung ausgeschlossen. Im Sanierungsgebiet Bonn-Tannenbusch gilt sie. Dort bedürfen nach Auskunft der Stadt Rechtsvorgänge wie die Grundstücksveräußerung, die Teilung, die Bestellung einer Grundschuld und Mietverträge ebenso der schriftlichen Genehmigung wie bauliche Vorhaben — die Genehmigung erteilt das Stadtplanungsamt. Für ein geerbtes Haus in Tannenbusch heißt das: Der Kaufvertrag wird erst mit dieser Genehmigung wirksam, und sie gehört in den Zeitplan, nicht ans Ende.

Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB betreffen andere Lagen — im Bonner Ortsrecht geführt für die Innere Südstadt, die Innere Nordstadt, Kessenich, die Innere Weststadt sowie in Bad Godesberg für das Villenviertel, Mitte, Plittersdorf und Gut Marienforst. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ist der Abbruch, der Umbau oder die Änderung einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig — nicht der Verkauf. Die Konsequenz betrifft daher weniger den Verkaufsvertrag als die Frage, was ein Käufer mit dem Haus vorhat. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus in Kessenich oder im Godesberger Villenviertel mit dem Argument „Abriss und Neubau“ vermarktet, verkauft eine Option, die zuerst genehmigt werden müsste. In der Nordstadt kommt die seit 1990 rechtskräftige Denkmalbereichssatzung hinzu: Ein erheblicher Teil der Gebäude dort ist zugleich als Denkmal eingetragen — wer ein Haus in diesem Bereich erbt, prüft die Erlaubnispflicht besser vor der ersten Baumaßnahme als danach.

Steht das Haus selbst unter Denkmalschutz, sind nach Auskunft der Stadt sämtliche — auch geringfügige — Maßnahmen erlaubnispflichtig, durch die der bestehende Zustand optisch oder substanziell verändert wird; die denkmalrechtliche Erlaubnis ist vor Ausführungsbeginn einzuholen (§ 9 DSchG NRW). Kommt es später zum Verkauf, braucht die Eigentumsumschreibung des Käufers zusätzlich ein Zeugnis der Stadt über das gesetzliche Vorkaufsrecht. Was Sie daraus mitnehmen: Diese Lagen folgen Straßenabgrenzungen, nicht Ortsteilgrenzen. Die Auskunft, welche Satzung für Ihre Adresse gilt, holen Sie beim Stadtplanungsamt ein, bevor Sie einen Preis oder einen Termin in Aussicht stellen.

Wenn mehrere erben: Wie kommen Sie aus der Erbengemeinschaft heraus?

Mehrere Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) — ein einzelner Miterbe kann also weder den Makler beauftragen noch den Kaufvertrag unterschreiben. Gleichzeitig kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Aus diesen beiden Sätzen entsteht der typische Stillstand: Einer will verkaufen, einer will halten, und beide haben recht.

Der gesetzliche Ausweg ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG — die Versteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft. Sie ist ein Druckmittel und kein Ertragsmodell: Der Erlös hängt vom Bietinteresse am Versteigerungstermin ab, nicht vom Verkehrswert. Wer diesen Weg vermeiden will, braucht dasselbe wie das Finanzamt — einen Wert, dem alle Beteiligten folgen können. Was andere Erbengemeinschaften berichten: die Sorge, verkaufen zu müssen, obwohl einer der Erben im Haus bleiben möchte — und der Zweifel an einer Zahl, die ein anderer Miterbe beigebracht hat. Beides spricht für eine Wertermittlung, deren Herkunft niemand in der Familie zugerechnet wird.

Einziehen, vermieten oder verkaufen — woran entscheidet sich das in Bonn?

Erst wenn Erbnachweis, Belastungen und Wert stehen, ist diese Frage sinnvoll zu beantworten. Drei Größen verschieben die Antwort in Bonn gegenüber einer bundesweiten Faustregel.

Die Lage innerhalb der Stadt. Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 1. Januar 2026 zonale Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet beschlossen. Zwischen der Zone für Ein- und Zweifamilienhäuser, die die Stadt als Spitzenwert im Stadtbezirk Bad Godesberg benennt, und den ebenfalls benannten Zonen im Duisdorfer Oberdorf, in Beuel-Süd und am Stadtwald liegt rund das Anderthalbfache. Ein Mittelwert für die Gesamtstadt sagt über Ihre Straße deshalb nichts.

Der Mietrahmen, wenn Sie vermieten wollen. Für die Miethöhe maßgeblich ist der Bonner Mietspiegel 2026, seit dem 1. Juli 2026 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB für das Stadtgebiet gültig. Die Zuordnung Ihrer Adresse zu einer Wohnlage läuft dabei über die Wohnlagenkarte, die der Auswertung des Mietspiegels zugrunde liegt. Wer die Miete aus Inseraten der Nachbarschaft ableitet, rechnet deshalb mit einer anderen Größe als der, die im Streitfall zählt.

Der Sanierungsstand. Für die Selbstnutzung ist er eine Investitionsfrage, für die Vermietung eine Frage der erzielbaren Miete — und für den Verkauf entscheidet der Energieausweis mit darüber, wer überhaupt zur Besichtigung kommt. Die Nachrüstpflicht aus § 35 GModG läuft parallel dazu weiter und verschwindet nicht dadurch, dass das Haus leer steht.

Wann kostet der Verkauf Steuern — und wann nicht?

Hier liegt der Irrtum, der Erben am teuersten zu stehen kommt: Die Erbschaft ist keine Anschaffung. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist läuft also nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem Tag, an dem die Erblasserin oder der Erblasser das Haus gekauft hat.

Praktisch heißt das: Lag der Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurück, bleibt ein Gewinn aus dem Verkauf insoweit unbesteuert. Lag er kürzer zurück, ist der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft, und der Unterschied zwischen Verkaufspreis und den Anschaffungs- und Werbungskosten wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz erfasst. Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Die Konsequenz für Ihre Reihenfolge: Bevor Sie einen Verkaufstermin planen, suchen Sie den alten Kaufvertrag oder lassen sich das Anschaffungsdatum aus dem Grundbuch ableiten. Es kann der Unterschied zwischen einem steuerfreien und einem steuerpflichtigen Verkauf sein — und es ist eine Information, die in keiner Wertermittlung steht.

Wer in Bonn ein Haus erbt, hat es nicht mit einem einheitlichen Stadtmarkt zu tun, sondern mit Lagen, die sich innerhalb weniger Straßen unterscheiden — stärker, als es ein Durchschnitt über die ganze Stadt vermuten lässt. Zwischen diesen Lagen liegen beim Bodenwert Unterschiede, die ein solcher Mittelwert vollständig verdeckt. Deshalb sehen wir uns bei einem geerbten Haus zuerst die konkrete Adresse an und sprechen erst danach über die Vermarktung.

— Astrid Heuser, Inhaberin, Heuser Immobilien

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