Kein Geld für die Erbschaftsteuer — geerbtes Haus in Bonn verkaufen?

Nein, ein Verkauf ist nicht der einzige Weg. Wer die Erbschaftsteuer auf ein geerbtes Wohnhaus nur aufbringen könnte, indem er dieses Haus veräußert, kann die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden lassen — bei einem Erwerb von Todes wegen zinslos. Das steht in § 28 Absatz 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Ob der Weg für Sie trägt, hängt an drei Punkten: ob Sie die Steuer wirklich nur über den Verkauf finanzieren können, wie hoch das Finanzamt den Wert des Hauses ansetzt, und ob ein Verkauf nicht Steuerfolgen auslöst, die Sie vorher nicht auf dem Zettel hatten. Genau diese drei Punkte gehen wir hier der Reihe nach durch.

• Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Ein späterer Verkauf beseitigt sie nicht.
• Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG: bis zu zehn Jahre, bei Erwerb von Todes wegen ohne Zinsen — aber nur, soweit Sie die Steuer allein durch Veräußerung dieses Grundbesitzes aufbringen können.
• Der Wert, den das Finanzamt ansetzt, ist nicht das letzte Wort. § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren Werts zu — auch durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag zustande gekommen ist.
• Wer das Familienheim verkauft, um die Steuer zu zahlen, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn er die Zehnjahresfrist der Selbstnutzung nicht einhält.
• Beim Verkauf läuft die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem Kauf durch die verstorbene Person.
• In Bonn kann der Verkauf je nach Lage eine Genehmigung brauchen: im Sanierungsgebiet Tannenbusch gilt § 144 BauGB, in den drei übrigen Bonner Sanierungsgebieten ist er ausgeschlossen.
• Für die Erbschaftsteuer ist nicht jedes Finanzamt zuständig. Maßgeblich ist der letzte Wohnsitz der verstorbenen Person, nicht die Lage des Hauses.

Müssen Sie verkaufen, wenn das Geld für die Erbschaftsteuer fehlt?

Die Ausgangslage ist immer dieselbe: Der Nachlass besteht im Wesentlichen aus einem Haus, das Bankguthaben daneben ist überschaubar, und der Steuerbescheid nennt einen Betrag, der sich aus dem vorhandenen Geld nicht bezahlen lässt. Genau dafür hat der Gesetzgeber die Stundung geschaffen. § 28 Absatz 3 ErbStG sagt es wörtlich: „Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann.“

Daraus folgt für Ihre erste Entscheidung: Der Verkauf ist eine Option, keine Pflicht — und nicht die erste, die Sie prüfen sollten. Ein Verkauf unter Termindruck ist die teuerste Art, Liquidität zu beschaffen, und er kann zwei weitere Steuerfolgen auslösen.

Wovon hängt ab, ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt?

Besteuert wird nicht das Haus, sondern der gesamte Erwerb: Grundbesitz, Bankguthaben, Wertpapiere, Versicherungsleistungen, Fahrzeuge. Davon abgezogen werden Nachlassverbindlichkeiten und der persönliche Freibetrag, der sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zur verstorbenen Person richtet. Wie hoch er ausfällt, unterscheidet sich zwischen Ehegatten, Kindern, Enkeln und entfernteren Erben erheblich; hinzu kommt, dass frühere Schenkungen derselben Person innerhalb eines gesetzlich festgelegten Zeitraums mitgerechnet werden.

Die Konsequenz für Sie: Den Steuerbetrag können Sie nicht aus dem Hauswert allein ableiten, und eine Faustformel gibt es nicht. Was Sie dagegen früh klären können, ist die Richtung — ob der Freibetrag den Erwerb voraussichtlich deckt oder ob eine Zahllast im Raum steht. Diese Frage entscheidet, ob die folgenden Abschnitte für Sie überhaupt relevant werden.

Wie kommt das Finanzamt auf den Wert Ihres Bonner Hauses?

Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach dem Preis, den Sie am Markt erzielen würden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen typisierende Verfahren zum Einsatz, die mit Bodenrichtwerten, Gebäudedaten und Marktanpassungsfaktoren arbeiten. Dass ein solcher Wert über dem liegt, was sich für ein konkretes Haus erzielen lässt, ist kein Unfall, sondern im Verfahren angelegt. Was andere Eigentümer berichten: Die Sorge, eine Steuer auf einen Wert zu zahlen, den niemand bezahlen würde, ist einer der wiederkehrenden Punkte bei geerbten Immobilien.

Dagegen gibt es einen gesetzlichen Weg. § 198 des Bewertungsgesetzes lässt den Nachweis zu, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der errechnete — dann ist der nachgewiesene Wert anzusetzen. Als Nachweis dient nach Absatz 2 regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person. Für ein Haus im Bonner Stadtgebiet ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, eine von der Stadt weisungsunabhängige Einrichtung des Landes mit Geschäftsstelle im Stadthaus am Berliner Platz. Er erstattet Verkehrswertgutachten auf Antrag; ein formloser, unterschriebener Antrag mit Lagebezeichnung und Stichtag genügt, die Gebühr richtet sich nach der Landeskostenordnung und steigt mit dem ermittelten Wert. Für Sie heißt das: Der Nachweis kostet Geld und Zeit, und er lohnt sich erst, wenn die Differenz zwischen Finanzamtswert und erzielbarem Preis größer ist als die Gebühr — diese Rechnung gehört vor den Auftrag, nicht danach.

Der zweite Weg ist der, den die meisten Ratgeber auslassen, obwohl er für die Ausgangsfrage der entscheidende ist. Nach § 198 Absatz 3 BewG kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Das dreht den Zeitdruck um: Ein sauber geführter Verkauf ist dann nicht nur die Quelle des Geldes, sondern zugleich der Nachweis des Werts, auf den die Steuer berechnet wird. Ein überhastet zusammengeschobener Verkauf, der die Bedingung „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ nicht erfüllt, ist beides nicht.

Ergänzend führt der Bonner Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB, in die jeder entgeltliche Übertragungsvertrag aus dem Stadtgebiet eingeht. Eine Auskunft daraus setzt ein berechtigtes Interesse voraus und ist zweckgebunden auf einen konkreten Wertermittlungsfall — ausdrücklich auch auf einen Fall nach dem Bewertungsgesetz. Für Sie heißt das: Der Erbschaftsteuerfall ist einer der Anlässe, für die diese Daten überhaupt zugänglich sind.

Wie funktioniert die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG?

Die Stundung ist kein Ermessen, sondern eine gebundene Entscheidung: Liegen die Voraussetzungen vor, ist zu stunden. Drei Punkte entscheiden über den Antrag.

Punkt

Was im Gesetz steht

Voraussetzung

Zum Erwerb gehört Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, und die Steuer lässt sich nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen

Dauer und Kosten

Bis zu zehn Jahre; bei Erwerben von Todes wegen werden keine Zinsen erhoben

Ende

Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll

Das Wort „nur“ trägt die ganze Last. Wer die Steuer aus anderem geerbtem oder eigenem Vermögen aufbringen kann, bekommt insoweit keine Stundung — und dazu zählen auch Mittel, die sich über eine Finanzierung beschaffen lassen. Die Konsequenz für den Antrag: Er lebt von der Darstellung Ihrer Vermögenslage, nicht von der Höhe der Steuer. Und die dritte Zeile der Tabelle ist der Grund, warum Stundung und Verkauf sich nicht kombinieren lassen: Sobald das Haus den Eigentümer wechselt, fällt die Stundung weg, soweit sie darauf beruhte.

Damit steht die Entscheidung als echte Alternative vor Ihnen, nicht als Reihenfolge. Entweder Sie behalten das Haus und finanzieren die Steuer über die Zeit — dann gehören Grundsteuer, Instandhaltung und möglicher Sanierungsbedarf in dieselbe Rechnung. Oder Sie verkaufen — dann ist der Zeitpunkt frei wählbar, solange die Anzeige- und Erklärungspflichten eingehalten sind.

Was passiert mit der Steuerbefreiung für das Familienheim, wenn Sie verkaufen?

Hier liegt die teuerste Falle dieser Konstellation. Erbt der überlebende Ehegatte oder ein Kind das Haus, in dem die verstorbene Person bis zum Erbfall selbst gewohnt hat, und bestimmt der Erbe es unverzüglich zur eigenen Selbstnutzung, bleibt der Erwerb nach § 13 Absatz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG steuerfrei — bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert.

Die Konsequenz ist unangenehm konkret: Wer das steuerfrei erworbene Elternhaus verkauft, um die Erbschaftsteuer auf den übrigen Nachlass zu bezahlen, kann sich damit eine Steuer einhandeln, die vorher gar nicht bestand. Bevor ein Verkaufstermin gesetzt wird, gehört deshalb geklärt, ob die Befreiung überhaupt in Anspruch genommen wurde und ob die zehn Jahre noch laufen.

Löst der Verkauf eine zweite Steuer aus?

Er kann es. Diese Frage wird in Ratgebern meist als eigenes Thema geführt, statt dort zu stehen, wo sie hingehört — neben der Finanzierungsfrage.

Eine Erbschaft ist steuerlich keine Anschaffung. Nach § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG wird bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte läuft also nicht ab dem Todestag, sondern ab dem Tag, an dem die verstorbene Person das Haus gekauft hat. Hat sie es vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf insoweit außen vor. Liegt der Kauf kürzer zurück, wird der Wertzuwachs mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst — zusätzlich zur Erbschaftsteuer, die auf denselben Vorgang bereits entstanden ist.

Ausgenommen sind nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Was wir in der Praxis beobachten: Das Kaufdatum der Eltern ist die Angabe, die beim ersten Gespräch am häufigsten fehlt — und sie entscheidet darüber, ob dieser Abschnitt für Sie überhaupt gilt. Sie steht im alten Kaufvertrag, ersatzweise lässt sie sich über das Grundbuch nachvollziehen.

Welche Fristen laufen nach dem Erbfall, und wer ist zuständig?

Zwei Fristen laufen, ohne dass jemand Sie daran erinnert. Die Ausschlagung der Erbschaft ist nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund möglich (§ 1944 BGB) — das ist der einzige Zeitraum, in dem ein überschuldeter Nachlass ohne eigenes Risiko abgelehnt werden kann. Und nach § 30 Absatz 1 ErbStG ist jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis dem zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen. Die Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Wer ein Haus erbt, zeigt also an.

Zuständig ist nicht automatisch Ihr eigenes Finanzamt. In Nordrhein-Westfalen ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei einzelnen Finanzämtern zentralisiert, und maßgeblich ist der Wohnsitz oder gewöhnliche Aufenthalt der verstorbenen Person zum Zeitpunkt des Todes — nicht die Lage des Hauses und nicht Ihr eigener Wohnort. Für Sie folgt daraus: Wer ein Bonner Haus erbt, dessen Eigentümerin zuletzt außerhalb wohnte, korrespondiert nicht mit einem Bonner Finanzamt, und umgekehrt landet der Vorgang eines im Ausland lebenden Erben durchaus hier.

Parallel läuft das Grundbuch. Die Berichtigung nach einer Erbfolge setzt ein notarielles Testament oder einen Erbschein voraus; zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bonn, dessen Bezirk neben dem Stadtgebiet auch Bornheim, Alfter und Wachtberg umfasst. Ohne berichtigtes Grundbuch lässt sich kein Kaufvertrag vollziehen — wer verkaufen will, beginnt hier, nicht bei der Vermarktung.

Was gilt, wenn mehrere erben?

In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen gemeinsam, und Verfügungen über den Nachlassgegenstand brauchen alle. Das ist der Punkt, an dem die Erbschaftsteuer sozialen Druck erzeugt: Jeder Miterbe hat seine eigene Steuerschuld, seinen eigenen Freibetrag und seine eigene Liquiditätslage. Wer die Steuer aus eigenem Vermögen zahlen kann, bekommt insoweit keine Stundung — wer es nicht kann, schon. Eine gemeinsame Antwort auf die Frage „verkaufen oder behalten“ gibt es deshalb oft gar nicht, weil die Frage für jeden Miterben anders ausgeht.

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass ein Miterbe im Haus wohnen bleiben möchte, während die übrigen auf eine Auseinandersetzung angewiesen sind. Die Konsequenz für die Steuerfrage: Bevor über Preis und Zeitpunkt gesprochen wird, gehört geklärt, wer von den Erben überhaupt eine Zahllast hat und in welcher Höhe. Eine Einigung, die diesen Unterschied übergeht, hält selten bis zum Notartermin.

Was einen Verkauf in Bonn verzögern kann

Wer unter Steuerdruck verkauft, plant rückwärts vom Geld. Dann entscheidet nicht die Vermarktung über den Zeitplan, sondern das, was zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung liegt. In Bonn verbietet sich dazu die pauschale Aussage.

Die Stadt hat vier förmlich festgelegte Sanierungsgebiete: Bonner Innenstadt, Beuel-Mitte, Quartier am Rheinufer und Tannenbusch. In den ersten drei ist die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB durch die jeweilige Satzung ausgeschlossen. Nur im Sanierungsgebiet Bonn-Tannenbusch findet § 144 BauGB Anwendung — dort unterliegen Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge der schriftlichen Genehmigung der Stadt, erteilt vom Stadtplanungsamt. Für ein geerbtes Haus in Tannenbusch heißt das: Zwischen Beurkundung und Wirksamkeit steht ein Verwaltungsschritt, der in den Zeitplan gehört; für ein Haus in der Innenstadt oder in Beuel-Mitte steht er dort nicht.

Ein zweiter Punkt betrifft die Ortsteile mit Erhaltungssatzung — darunter das Godesberger Villenviertel, die Innere Südstadt, Kessenich, die Innere Nordstadt, die Innere Weststadt und Plittersdorf. Diese Satzungen sind vom Typ des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und binden Abbruch, Umbau und Änderung baulicher Anlagen an eine Genehmigung — nicht den Verkauf als solchen. Die Konsequenz ist trotzdem praktisch: Wer vor dem Verkauf noch aufräumen, entkernen oder eine Gaube setzen will, braucht dafür die Genehmigung, auch wenn der Kaufvertrag selbst keine braucht.

Dasselbe gilt in schärferer Form beim Denkmalschutz. Die Denkmalbereichssatzung Bonn-Nordstadt ist seit Anfang der neunziger Jahre rechtskräftig, für den historischen Ortskern von Muffendorf und für das Combahnviertel in Beuel besteht vorläufiger Schutz. Nach § 9 DSchG NRW ist die denkmalrechtliche Erlaubnis vor Ausführungsbeginn einzuholen, und sie erfasst sämtliche — auch geringfügige — Maßnahmen, die den bestehenden Zustand optisch oder substanziell verändern. Wer unter Zeitdruck „schnell noch etwas herrichten“ lässt, riskiert dort genau die Verzögerung, die er vermeiden wollte.

Warum ein Bonner Durchschnittswert über Ihr Haus nichts sagt

Bodenrichtwerte werden in Bonn jährlich zum Jahreswechsel vom Gutachterausschuss beschlossen; maßgeblich ist derzeit der Stichtag 1. Januar 2026. Für die individuelle Wohnbebauung liegen die amtlich benannten Zonen weit auseinander: Zwischen der Zone mit dem obersten beschlossenen Wert, sie liegt im Stadtbezirk Bad Godesberg, und den amtlich als Beispiel genannten Zonen im Duisdorfer Oberdorf, in Beuel-Süd und am Stadtwald liegt zum Stichtag gut das Anderthalbfache.

Daraus folgt zweierlei. Erstens sagt ein Mittelwert für die Gesamtstadt über Ihre Straße nichts — weder für die Bewertung durch das Finanzamt noch für die Frage, welcher Preis erzielbar ist. Zweitens verschiebt sich mit der Lage auch die Wahrscheinlichkeit, dass überhaupt eine Zahllast entsteht: In den Bad Godesberger Lagen mit hohem Bodenwert reicht ein Freibetrag seltener aus als in Ortsteilen, in denen der Bodenwert einen Bruchteil davon ausmacht. Für die Marktlage insgesamt meldet der Gutachterausschuss für das Berichtsjahr 2025 nahezu stabile Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern, leicht angezogene bei Eigentumswohnungen und eine gegenüber dem Vorjahr gestiegene Zahl notariell beurkundeter Kauffälle. Das ist eine Richtung, keine Zusage — sie ändert sich, sobald sich das Zinsniveau oder das Angebot spürbar bewegt.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Die drei Wege haben unterschiedliche Steuerlogiken, und die Entscheidung fällt nicht nach Gefühl.

Weg

Was dabei zählt

Selbst einziehen

Trägt die Familienheim-Befreiung, verlangt aber unverzügliche Selbstnutzung und zehn Jahre Durchhalten; bei Kindern nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche

Vermieten

Schließt die Familienheim-Befreiung aus, erzeugt aber laufende Einnahmen, aus denen sich eine gestundete Steuer bedienen lässt

Verkaufen

Löst die Liquiditätsfrage sofort, beendet die Stundung, kann die Befreiung rückwirkend kippen und § 23 EStG auslösen

Die Konsequenz für Ihre Reihenfolge: Erst die Fristen sichern, dann den Wert klären, dann entscheiden. Wer in umgekehrter Reihenfolge vorgeht, trifft die Entscheidung unter einer Zahl, die noch gar nicht feststeht.

Bonn ist kein Markt, sondern eine Reihe sehr verschiedener Lagen nebeneinander — was in Bad Godesberg gilt, gilt in Beuel oder Duisdorf nicht, und der Blick auf Köln hilft dabei gar nicht weiter. Zwei Adressen im selben Stadtgebiet können beim Bodenwert weit auseinanderliegen, und genau dort sitzt der Unterschied zwischen einer Erbschaft mit Zahllast und einer ohne. Deshalb setzen wir uns bei einem geerbten Haus zuerst mit den Unterlagen und der konkreten Adresse zusammen, bevor irgendjemand über einen Verkaufstermin spricht.

— Astrid Heuser, Inhaberin, Heuser Immobilien

Häufige Fragen