Wohnung in Bonn geerbt – was tun?

Wer in Bonn eine Eigentumswohnung erbt, hat zuerst eine einzige Entscheidung zu treffen: annehmen oder ausschlagen. Dafür bleiben sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Alles andere – Erbschein, Grundbuch, Erbschaftsteuer, die Frage nach Einzug, Vermietung oder Verkauf – kommt danach und hat eigene, später laufende Fristen. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet sich die erste Frage allerdings nicht am Objekt allein, sondern an den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Hausgeld, Rücklage und beschlossene Sonderumlagen gehören zu dem, was Sie mit übernehmen.

• Sechs Wochen für die Ausschlagung, ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund – erklärt wird sie beim Nachlassgericht, für Bonn am Amtsgericht Bonn, und nur dort oder notariell beglaubigt
• Drei Monate für die Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung – zwei ganz verschiedene Uhren
• Vor der Entscheidung: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und die letzten Abrechnungen der Verwaltung anfordern. Als Erbe sind Sie ab dem Erbfall Wohnungseigentümer und können Einsicht verlangen
• Erbschaftsteuer: Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad; für das selbst genutzte Familienheim gibt es eine Befreiung mit Wohnflächengrenze und Zehnjahresbindung, für dauerhaft vermietete Wohnungen einen verminderten Wertansatz
• Wert zu hoch angesetzt? Der Nachweis eines niedrigeren Werts ist gesetzlich vorgesehen; in Bonn kommt dafür ein Gutachten des städtischen Gutachterausschusses in Betracht
• Beim Verkauf zählt nicht der Erbfall, sondern der Kaufzeitpunkt des Erblassers
• Bonn-spezifisch: In einem der vier Sanierungsgebiete braucht der Verkauf eine zusätzliche Genehmigung, in den drei anderen nicht

Welche Frist läuft jetzt – und ab wann?

Die Erbschaft fällt Ihnen automatisch zu. Sie müssen nichts unterschreiben, um Eigentümer zu werden; Sie müssen etwas tun, wenn Sie es nicht werden wollen. Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie von dem Anfall und dem Grunde der Berufung Kenntnis erlangen – sind Sie durch Testament berufen, nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für Bonn ist das die Nachlassabteilung des Amtsgerichts Bonn in der Wilhelmstraße; ihr Bezirk reicht über das Stadtgebiet hinaus und umfasst auch Bornheim, Alfter und Wachtberg. Praktisch heißt das: Für eine Erbausschlagung und für den Erbscheinsantrag ist dort ein Termin zu vereinbaren, telefonisch erreichbar ist die Abteilung nur in einem engen Zeitfenster am Nachmittag. Wer die sechs Wochen fast ausgereizt hat und dann erst zum Hörer greift, plant an der Realität vorbei – die Terminvergabe gehört in die erste Woche, nicht in die letzte.

Was übernehmen Sie mit einer Eigentumswohnung eigentlich?

Beim Haus sehen Sie den Zustand. Bei der Eigentumswohnung steht der größere Teil dessen, was auf Sie zukommt, in Papieren, die Sie nicht im Wohnzimmer finden. Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils – das ist keine Vereinbarung, die man kündigen kann, sondern die Grundregel des Wohnungseigentumsrechts. Mit dem Erbfall rücken Sie in diese Position ein.

Vier Unterlagen entscheiden, ob die Wohnung ein Vermögenswert oder eine Verpflichtung ist: die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen der letzten Jahre und die Beschlusssammlung. Dort steht, was die Gemeinschaft beschlossen hat, bevor Sie überhaupt Erbe wurden – etwa eine Sonderumlage für Fassade oder Heizung. Ob sie Sie trifft, hängt von ihrer Fälligkeit ab, nicht vom Datum des Beschlusses. Genau deshalb gehört dieser Blick vor die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung.

Das Einsichtsrecht haben Sie bereits. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, und Wohnungseigentümer sind Sie mit dem Erbfall – nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Wer die Verwaltung in der ersten Woche anschreibt, hat die Zahlen, während die Frist noch läuft.

Brauchen Sie einen Erbschein – und wie kommen Sie ins Grundbuch?

Ein Erbschein ist nicht in jedem Fall nötig. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor und ist es vom Nachlassgericht eröffnet worden, genügt dem Grundbuchamt in der Regel die eröffnete Urkunde mit dem Eröffnungsprotokoll. Ein privatschriftliches Testament reicht dafür nicht; dann führt der Weg über den Erbschein.

Für den Erbscheinsantrag beim Amtsgericht Bonn brauchen Sie neben der Sterbeurkunde die Personenstandsurkunden aller in Betracht kommenden Miterben – auch der bereits verstorbenen – im Original oder in beglaubigter Abschrift, dazu deren Anschriften. Liegen Vollmachten der Miterben bei, entfällt ihre schriftliche Anhörung; das ist der Punkt, an dem Erbengemeinschaften ohne Not Monate verlieren.

Die Grundbuchberichtigung selbst ist gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht; das gilt auch dann, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Nach Ablauf dieser zwei Jahre kostet dieselbe Eintragung eine Gebühr, die sich nach dem Wert der Wohnung bemisst – bei Bonner Eigentumswohnungen ist das kein Kleinbetrag. Wer die Berichtigung schleifen lässt, weil ohnehin noch nichts entschieden ist, zahlt für das Abwarten.

Welche Fristen laufen parallel – und ab welchem Tag?

Was andere Eigentümer nach einem Erbfall beschreiben, ist oft weniger die Sorge vor der Steuer als die Sorge, eine Frist zu verpassen, von der sie gar nicht wussten. Das hat einen sachlichen Kern: Die Fristen laufen nicht nacheinander, und sie starten an verschiedenen Tagen.

Frist

Länge

Beginnt mit

Ausschlagung

sechs Wochen

Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund

Anzeige beim Finanzamt

drei Monate

Kenntnis vom Anfall

Einzug für die Familienheim-Befreiung

unverzüglich

Erbfall

Gebührenfreie Grundbuchberichtigung

zwei Jahre

Erbfall

Behaltensfrist bei der Familienheim-Befreiung

zehn Jahre

Erwerb

Der Erwerb von Todes wegen ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis schriftlich anzuzeigen. Die Anzeige entfällt, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht und sich das Verhältnis zum Erblasser daraus zweifelsfrei ergibt – aber genau diese Ausnahme gilt nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei einer geerbten Wohnung bleibt es also bei der Anzeigepflicht, auch wenn ein notarielles Testament vorliegt.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei einer Eigentumswohnung?

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt von drei Größen ab: dem festgestellten Wert der Wohnung, Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und den daraus folgenden Freibeträgen. Die Freibeträge sind gestaffelt – für Ehegatten und Kinder deutlich höher als für Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Erben. Dieselbe Bonner Wohnung kann damit für ein Kind steuerfrei bleiben und für einen Neffen eine Steuer auslösen, die er ohne Verkauf kaum aufbringt.

Zwei Begünstigungen sind für Wohnungen praktisch bedeutsam. Erben Kinder oder Enkel verstorbener Kinder eine Wohnung, in der der Erblasser bis zum Erbfall selbst gewohnt hat, und bestimmen sie diese unverzüglich zur eigenen Selbstnutzung, bleibt der Erwerb steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst genutzt wird – es sei denn, zwingende Gründe hindern daran. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke gilt ein verminderter Wertansatz von 90 Prozent ihres Werts.

Die Konsequenz ist unbequem, aber klar: Die steuerlich günstigste Variante ist an eine Bindung geknüpft, die zehn Jahre trägt. Wer bereits ahnt, dass er in drei Jahren beruflich wegzieht, rechnet mit der Befreiung besser nicht.

Was tun, wenn der Wert zu hoch angesetzt wird?

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Erben einen Wert auf dem Bescheid finden, den die Wohnung am Markt nie erzielen würde – und der Punkt ist nicht aus der Luft gegriffen, weil die steuerliche Bewertung mit typisierten Verfahren arbeitet und den Zustand der einzelnen Wohnung nur grob erfasst. Das Gesetz sieht dafür einen Ausweg vor: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisiert ermittelte, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis kann ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen – oder ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.

In Bonn erstattet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn Verkehrswertgutachten auf schriftlichen Antrag; seine Geschäftsstelle sitzt im Stadthaus am Berliner Platz. Zuständig ist er für das Bonner Stadtgebiet. Für eine Wohnung in Wachtberg, Bornheim oder Alfter ist deshalb ein anderer Gutachterausschuss zuständig – auch wenn für diese Orte dasselbe Nachlassgericht arbeitet wie für Bonn.

Zweiter Weg über dieselbe Stelle: Die Auskunft aus der Kaufpreissammlung setzt ein berechtigtes Interesse voraus und ist zweckgebunden – zulässig unter anderem für einen konkreten Wertermittlungsfall nach dem Bewertungsgesetz, und ein Erbfall mit anstehender Erbschaftsteuer ist genau das. Damit rechnen Sie mit beurkundeten Kaufpreisen statt mit Angebotspreisen aus Portalen – zwei Größen, von denen Privatverkäufer sich an der falschen orientieren.

Einziehen, vermieten oder verkaufen – woran entscheidet sich das in Bonn?

Die drei Wege stehen in jedem Ratgeber. Wie sie ausgehen, hängt von Dingen ab, die für Bonn nicht überall gleich sind.

Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 1. Januar 2026 die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gesenkt und die für Mehrfamilienhausgrundstücke unverändert gelassen; die Preise für Eigentumswohnungen haben im Berichtsjahr 2025 leicht angezogen, und die Zahl der beurkundeten Kauffälle ist gerade bei Eigentumswohnungen zweistellig gestiegen. Für Sie heißt das: Die Nachfrageseite ist da, aber sie ist nicht ortsgleich verteilt. Die höchsten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen werden nach wie vor in der Bonner Südstadt erzielt – jenem Ortsteil, dessen inneren Bereich zugleich eine Erhaltungssatzung überlagert.

Wie weit die Lagen auseinanderliegen, zeigt der Vergleich innerhalb des individuellen Wohnungsbaus: Zwischen der teuersten Zone im Stadtbezirk Bad Godesberg und den amtlich als Beispiel genannten Zonen im Duisdorfer Oberdorf, in Beuel-Süd und am Stadtwald liegt zum selben Stichtag gut das Anderthalbfache. Ein Durchschnittswert für „Bonn“ sagt über Ihre Straße deshalb nichts. Wer die geerbte Wohnung mit einem Onlinewert im Kopf bewertet, der aus Stadtdurchschnitten gerechnet ist, entscheidet über Einzug oder Verkauf auf einer Zahl, die für seine Adresse nie gegolten hat.

Die zweite Größe ist die Wohnlage, und die ist in Bonn amtlich eingestuft: Der qualifizierte Bonner Mietspiegel arbeitet mit den Kategorien einfach, mittel, gut und sehr gut, zugeordnet über die punktbewertete Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses – ein Straßenverzeichnis gibt es nicht. Für die Vermietungsvariante ist das die Rechengrundlage, nicht das Gefühl für die Gegend.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Beim Erbfall ändert sich am Mietverhältnis nichts. Sie treten als Rechtsnachfolger in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Abreden – auch mit einer Miete, die seit Jahren nicht erhöht wurde. Wer selbst einziehen will, braucht einen Kündigungsgrund; Eigenbedarf ist einer, aber er muss vorliegen und begründet werden.

Der Bonner Sonderfall betrifft nicht Sie als Erben, sondern den späteren Käufer. Wurde an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und anschließend veräußert, kann sich ein Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen – gesetzlich drei Jahre, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung verlängert. Bonn ist durch die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen als solches Gebiet festgelegt, die verlängerte Kündigungssperrfrist gilt hier. Die Erbfolge selbst ist keine Veräußerung und löst diese Frist nicht aus.

Die Konsequenz für die Verkaufsentscheidung ist konkret: Bei einer vermieteten Eigentumswohnung, die einmal aus einem Mietshaus heraus in Wohneigentum umgewandelt wurde, fällt ein Teil des Käuferkreises weg – nämlich die Selbstnutzer, die zeitnah einziehen wollen. Übrig bleiben Kapitalanleger, und die rechnen mit der Miete, nicht mit dem Gefühl für die Lage. Wer das erst nach drei Monaten Vermarktung merkt, hat den Preis bereits gegen die falsche Zielgruppe verteidigt.

Müssen Sie als Erbe sanieren?

Diese Frage wird für Häuser beantwortet und dann auf Wohnungen übertragen, was zu einem verbreiteten Irrtum führt. Die Nachrüstpflicht für oberste Geschossdecken trifft den Gebäudeeigentümer. Die viel zitierte Zwei-Jahres-Frist für den neuen Eigentümer steht in derselben Norm, gilt aber ausdrücklich nur für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt hat. Für eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus greift diese Übergangsregel nicht: Dort besteht die Pflicht ohnehin schon, und sie betrifft Bauteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Was daraus folgt, beschließt die Eigentümergemeinschaft und bezahlen alle Eigentümer nach Anteilen – nicht Sie allein, und nicht binnen zwei Jahren nach dem Erbfall.

Was Sie dagegen sicher brauchen: Soll Wohnungseigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn für das Gebäude nicht bereits ein gültiger vorliegt. Er wird für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für die einzelne Wohnung, und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt. Die erste Adresse dafür ist die Verwaltung, nicht ein Anbieter im Netz.

Zahlen Sie Steuern, wenn Sie die geerbte Wohnung verkaufen?

Das ist die zweite Steuer, und sie hat nichts mit der Erbschaftsteuer zu tun. Entscheidend ist die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte – und sie beginnt nicht mit dem Erbfall. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie erben die Uhr des Erblassers mit.

Hat der Erblasser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie außerhalb der Frist und ein Gewinn bleibt unversteuert. Hat er sie erst vor wenigen Jahren erworben und war sie nicht selbst bewohnt, wird der Wertzuwachs mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Der erste Blick gehört deshalb nicht in das Exposé, sondern in den alten Kaufvertrag oder ins Grundbuch: Wann hat der Erblasser gekauft? Von dieser Antwort hängt ab, ob ein schneller Verkauf günstig oder teuer ist.

Was gilt, wenn Sie zu mehreren geerbt haben?

Erben mehrere, gehört die Wohnung ihnen gemeinschaftlich. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen – eine Unterschrift fehlt, und der Verkauf steht. Niemand besitzt „die halbe Wohnung“ in dem Sinne, dass er sie einzeln verkaufen könnte; was einem Miterben zusteht, ist der Anteil am Nachlass, nicht ein abgegrenzter Teil der Wohnung. Für die Praxis heißt das: Ohne eine gemeinsame Linie bewegt sich nichts, auch nicht bei einer Mehrheit.

Drei Wege gibt es: Einigung auf einen Verkauf und Teilung des Erlöses, Auszahlung der Miterben durch denjenigen, der die Wohnung übernimmt, oder – wenn nichts davon gelingt – die Teilungsversteigerung. Der dritte Weg ist der teuerste, weil das Verfahren Zeit kostet und der Erlös regelmäßig hinter dem zurückbleibt, was ein geordneter Verkauf erbringt.

In Erbengemeinschaften entzündet sich der Streit dabei seltener an der Frage „verkaufen oder behalten“ als an der Zahl, die im Raum steht. Solange jeder Miterbe eine andere Vorstellung vom Wert hat, ist jede Entscheidung blockiert – eine für alle gleiche Wertgrundlage ist deshalb die Voraussetzung dafür, dass überhaupt entschieden werden kann.

Braucht der Verkauf in Bonn eine Genehmigung?

In den meisten Fällen nicht – aber „meistens“ ist bei einer konkreten Adresse keine Antwort. Bonn hat derzeit vier förmlich festgelegte Sanierungsgebiete: die Bonner Innenstadt, Bonn-Beuel/Mitte, das Quartier am Rheinufer und Bonn-Tannenbusch. Die Genehmigungspflicht nach dem Baugesetzbuch für Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge ist in den ersten drei Gebieten ausdrücklich ausgeschlossen. Nur in Tannenbusch gilt sie. Wer dort eine Eigentumswohnung geerbt hat und verkaufen will, braucht die schriftliche Genehmigung des Stadtplanungsamts, damit der Vertrag wirksam wird – ein Schritt, der in keinem bundesweiten Ratgeber steht und der einen Notartermin kippen kann, wenn er zu spät auffällt.

Davon zu trennen sind die derzeit acht Erhaltungssatzungen, unter anderem für die Innere Südstadt, die Innere Nordstadt, Kessenich, die Innere Weststadt und mehrere Bereiche in Bad Godesberg. Sie betreffen Abbruch, Umbau und Änderung baulicher Anlagen – nicht den Verkauf als solchen. Eine soziale Erhaltungssatzung besteht in Bonn derzeit nicht; für Nordstadt und Bad Godesberg läuft dazu eine Untersuchung. Eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist für Bonn ebenfalls nicht ausgewiesen. Für Sie heißt das: Außerhalb von Tannenbusch hängt der Verkauf an keiner städtebaulichen Genehmigung – wer in Nordstadt oder Bad Godesberg verkauft, sollte den Stand der laufenden Untersuchung vor dem Notartermin aber kurz abfragen.

Unabhängig davon braucht die Eigentumsumschreibung das Zeugnis der Stadt über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts – Routine über den Notar, aber ein Termin in der Kette, der Zeit braucht.

Bonn ist kein kleines Köln – die Nachfrage nach Eigentumswohnungen kommt hier aus der Stadt selbst und aus dem unmittelbaren Umland, nicht aus einer Metropolregion. Innerhalb des Stadtgebiets liegen die Lagen weit auseinander; was für eine Adresse gilt, gilt für die übernächste Straße oft schon nicht mehr. Wir klären deshalb bei einer geerbten Wohnung zuerst die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und die Lage der Adresse, bevor über einen Preis gesprochen wird.

— Astrid Heuser, Inhaberin, Heuser Immobilien

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