Geerbtes Haus in Bonn verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung fällt nicht am Markt, sondern an vier Punkten: am Zustand des Hauses, an der Zahl der Erben, an Ihrer Bereitschaft, über Jahre Vermieterin oder Vermieter zu sein — und an der Adresse. Für ein Haus, das saniert werden müsste, an dem mehrere Erben beteiligt sind oder aus dessen Nachlass Verbindlichkeiten zu bedienen sind, führt der Verkauf schneller zu einem klaren Ergebnis. Vermieten trägt, wenn das Haus technisch mitkommt, eine Person allein entscheiden kann und laufende Einnahmen wichtiger sind als ein einmaliger Erlös. Der vierte Punkt entscheidet sich nicht bundesweit, sondern in Bonn an der Adresse: Dort hängt, welche Genehmigung am Verkauf klebt und welche Miete überhaupt zulässig ist. Beides ist eine Frage des Ortsteils, nicht der Stadt.

• Verkaufen spricht für sich bei mehreren Erben, bei Sanierungsstau, bei Liquiditätsbedarf und wenn Sie die Vermieterrolle nicht wollen.
• Vermieten spricht für sich bei einem technisch intakten Haus, einer allein entscheidenden Person und einem langen Zeithorizont.
• Ist das Haus bereits vermietet, haben Sie mit dem Erbfall schon vermietet — der Mietvertrag geht auf Sie über, und „vermieten“ ist dann kein Entschluss, sondern der Zustand, aus dem Sie sich aktiv lösen müssten.
• Die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch die Erblasserin oder den Erblasser.
• Eine Frist läuft unabhängig von der Entscheidung: Die Eintragung der Erben ins Grundbuch ist nur binnen zwei Jahren seit dem Erbfall gebührenfrei.
• In Bonn hängen Mietobergrenze, Kündigungssperrfrist und Genehmigungspflichten am Ortsteil — ein stadtweiter Mittelwert sagt über Ihre Straße nichts.

Was entscheidet zwischen Verkauf und Vermietung?

Drei Größen, und keine davon ist der Immobilienpreis: der bauliche Zustand, die Zahl der entscheidungsberechtigten Personen und der Zeithorizont.

Der Zustand bestimmt, ob Vermietung überhaupt eine wirtschaftliche Option ist. Ein Haus, dessen Heizung, Dach oder Fenster in den nächsten Jahren fällig werden, verlangt Kapital, bevor es Miete bringt — und dieses Kapital ist im Erbfall selten vorhanden, weil es im Haus steckt. Wer die Sanierung aus laufender Miete finanzieren will, rechnet gegen sich selbst.

Die Zahl der Erben bestimmt, wie schnell überhaupt entschieden werden kann. Vermietung ist eine Dauerentscheidung, die fortlaufend Abstimmung verlangt: Reparaturen, Mieterwechsel, Abrechnungen. Verkauf ist eine einmalige Entscheidung mit klarem Ende. Je mehr Personen mitreden, desto teurer wird die Dauerlösung — nicht in Euro, sondern in Abstimmung.

Der Zeithorizont bestimmt, ob sich die Vermietung trägt. Die Kosten einer Vermietung fallen früh an, die Erträge über Jahre. Wer damit rechnet, in drei oder vier Jahren doch zu verkaufen, zahlt zweimal: einmal für die Herrichtung, einmal für den späteren Verkauf mit Mieter im Haus.

Was muss geklärt sein, bevor Sie überhaupt entscheiden?

Vor der Frage „verkaufen oder vermieten“ stehen zwei Weichen, die nicht warten.

Die erste ist die Annahme des Erbes. Ausgeschlagen werden kann nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung; hatte die Erblasserin ihren letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich dort auf, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Mit Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB) — mitsamt allem, was am Haus hängt.

Die zweite ist das Grundbuch. Die Eintragung der Erben löst keine Gebühr aus, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Kostenverzeichnis Nr. 14110 Anmerkung 1 GNotKG). Das gilt auch dann, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Zuständig ist für das gesamte Bonner Stadtgebiet das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bonn.

Die Konsequenz ist unangenehm konkret: Von allen Fristen im Erbfall ist diese die einzige, die das Abwarten unmittelbar bepreist — und sie läuft gleich, ob Sie am Ende verkaufen oder vermieten. Wer die Entscheidung offenhalten will, sollte wenigstens diesen Schritt nicht offenhalten.

Was gilt, wenn das geerbte Haus bereits vermietet ist?

Ist das geerbte Haus bereits vermietet, haben Sie die Frage in gewissem Sinn schon beantwortet bekommen. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) — der bestehende Mietvertrag eingeschlossen, unverändert, mit der bisherigen Miete und den bisherigen Fristen. Sie sind ab dem Erbfall Vermieterin oder Vermieter, ohne je einen Mietvertrag unterschrieben zu haben.

Für die Entscheidung heißt das: Nicht „vermieten“ ist der aktive Schritt, sondern das Gegenteil. Wer selbst einziehen will, braucht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs mit belastbarer Begründung. Wer verkaufen will, verkauft mit Mieter — der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“).

Was andere Eigentümer in dieser Lage berichten, ist weniger eine Renditefrage als eine Rollenfrage: Sie wollen die Vermietung nicht fortführen, auch wenn Haus und Mietverhältnis unauffällig sind. Das ist ein legitimer Entscheidungsgrund — er sollte nur als solcher benannt und nicht in eine Wirtschaftlichkeitsrechnung übersetzt werden, die er nicht ist.

Ein Sonderfall betrifft Zweifamilienhäuser und Häuser mit Einliegerwohnung: Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und die Wohnung verkauft, greifen Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist des Mieters. In Bonn ist diese Sperrfrist durch die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen auf acht Jahre verlängert. Wer ein solches Haus über die Umwandlung in Wohnungseigentum verwerten will, plant damit über einen Zeitraum, der länger ist als die meisten Erbauseinandersetzungen — für eine Erbengemeinschaft ist das in der Regel das Gegenteil einer Lösung.

Wer entscheidet, wenn mehrere erben?

Mit dem Erbfall entsteht eine Erbengemeinschaft, und die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Was zur Erhaltung notwendig ist — die undichte Leitung, das gebrochene Dachziegelfeld —, kann jeder Miterbe allein veranlassen. Alles darüber hinaus verlangt Mitwirkung.

Das trifft Verkauf und Vermietung unterschiedlich hart. Die Vermietung ist kein einmaliger Beschluss, sondern eine Kette von Entscheidungen über Jahre. Der Verkauf braucht Einigkeit genau einmal. Der Verkauf hat in einer Erbengemeinschaft deshalb ein Argument, das nichts mit Wirtschaftlichkeit zu tun hat: Er beendet die Gemeinschaft.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bei einem einzelnen Haus läuft das in letzter Konsequenz auf die Teilungsversteigerung hinaus — den Weg, der die Entscheidung erzwingt und dabei in aller Regel den geringsten Erlös bringt. Wer die Einigung sucht, sucht sie besser früh.

Ändert die Entscheidung etwas an der Erbschaftsteuer?

Für die Wertermittlung ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend (§ 11 ErbStG) — beim Erwerb von Todes wegen also der Erbfall. Was Sie danach mit dem Haus tun, ändert daran nichts — mit einer Ausnahme, die in die andere Richtung wirkt, als viele vermuten.

War das Haus zum Zeitpunkt des Erbfalls zu Wohnzwecken vermietet, ist es nur mit 90 Prozent seines Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG). Der Abschlag hängt am Zustand beim Erbfall, nicht an Ihrer späteren Entscheidung: Ein leerstehendes Haus wird nicht dadurch begünstigt, dass Sie es anschließend vermieten — und ein vermietetes verliert die Begünstigung nicht dadurch, dass Sie es später verkaufen. Der Abschlag entfällt allerdings, soweit ein Erbe das Grundstück im Rahmen der Nachlassteilung auf einen Miterben überträgt.

Praktische Folge: Die Erbschaftsteuer ist kein Argument für oder gegen die Vermietung. Sie ist ein Argument dafür, den Wert sauber zu ermitteln, bevor das Finanzamt ihn schätzt. Eine belastbare Immobilienbewertung für Bonn klärt diesen Punkt, bevor das Finanzamt einen eigenen Wert ansetzt.

Läuft die Spekulationsfrist ab dem Erbfall?

Nein — und diese Fehlannahme wird beim geerbten Haus teuer.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 EStG). Bei unentgeltlichem Erwerb — und die Erbschaft ist einer — wird dem Erben die Anschaffung durch die Rechtsvorgängerin oder den Rechtsvorgänger zugerechnet. Maßgeblich ist also, wann die Erblasserin das Haus gekauft hat, nicht wann sie gestorben ist. Bei einem Haus, das jahrzehntelang in Familienbesitz war, ist die Frist längst abgelaufen.

Ausgenommen sind außerdem Objekte, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Die Konsequenz für die Entscheidung: Wer das Haus kurz vor Ablauf der Frist erbt, hat mit dem Abwarten ein Argument — wer es lange nach Ablauf erbt, hat keines. Die Vermietung als „Wartelösung bis zur Steuerfreiheit“ ist dann eine Antwort auf ein Problem, das gar nicht besteht. Ob die Frist in Ihrem Fall läuft, klärt der Kaufvertrag der Erblasserin, nicht der Sterbetag.

Was kostet es, das Haus zu behalten?

Ein geerbtes Haus ist ab dem ersten Tag ein laufender Posten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie und Instandhaltung fallen an, ob jemand darin wohnt oder nicht. Bei Leerstand fallen sie an, ohne dass etwas hereinkommt — und Leerstand erzeugt selbst Schäden, die die spätere Vermietung erschweren.

Dazu kommt der Energieausweis. Er ist sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, muss es ein Energiebedarfsausweis sein — der aufwendigere von beiden. Ob das für Ihr Haus gilt, entscheidet allein das Datum des Bauantrags. Und gebraucht wird der Ausweis, bevor die erste Besichtigung stattfindet — gleich in welche Richtung Sie gehen.

Was bedeutet Vermieten in Bonn konkret?

Die erzielbare Miete ist in Bonn keine Verhandlungssache und kein Portalmittelwert. Die Stadt hat für 2026 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB beschlossen, gültig seit dem 1. Juli 2026. Er arbeitet in fünf Schritten: Basismiete nach Wohnfläche, Baualtersklasse, Wohnlage, wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale, Fortschreibungsfaktor.

Entscheidend ist der dritte Schritt. Die Wohnlage wird nicht beschrieben, sondern aus der punktbewerteten Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn abgelesen — von einfach über mittel und gut bis sehr gut. Ein Straßenverzeichnis gibt es nicht; die Zuordnung läuft über die Karte oder den Mietspiegelrechner. Für Sie heißt das: Bevor Sie über Vermietung rechnen, steht die Lagekategorie Ihrer Adresse fest, und sie ist nicht verhandelbar.

Dazu kommt der mietrechtliche Rahmen. Bonn ist durch die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt. Das zieht Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist nach sich. Die Regelung ist mietrechtlich, nicht baurechtlich — ein Umwandlungsverbot folgt daraus nicht, wohl aber eine engere Obergrenze bei der ersten Neuvermietung nach dem Erbfall.

Ein Punkt, der meist erst auffällt, wenn die Steuererklärung ansteht: Abschreibung und Werbungskosten kann nur ansetzen, wer tatsächlich vermietet. Und der Erbfall schafft dafür keinen neuen Spielraum. Bei unentgeltlichem Erwerb bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dem Prozentsatz, der für ihn maßgebend wäre (§ 11d EStDV); zulässig sind sie nur, soweit das Gebäude noch nicht voll abgesetzt ist. Bei einem lange gehaltenen Elternhaus ist von der Gebäudeabschreibung deshalb häufig wenig übrig — wer die Vermietung mit dem Steuervorteil begründet, sollte diesen Punkt vorher rechnen lassen.

Was bedeutet Verkaufen in Bonn konkret?

Zwei Dinge, die sich nicht aus dem Stadtdurchschnitt ablesen lassen.

Erstens die Spreizung. Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen. Zwischen der amtlich benannten Zone Nachtigallenstraße in Bad Godesberg und den ebenfalls amtlich benannten Zonen Duisdorfer Oberdorf, Beuel-Süd und Am Stadtwald liegt zum Stichtag der Faktor 1,6 bis 1,7 — jeweils für Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Ein Mittelwert für die Gesamtstadt sagt über Ihre Straße also nichts — und eine Einschätzung, die auf einem solchen Mittelwert beruht, ist für die Entscheidung wertlos.

Zweitens die Genehmigungslage. Sie hängt am Ortsteil, und sie ist in Bonn ungleich verteilt. In Bonn-Tannenbusch gilt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB: Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge brauchen dort die schriftliche Genehmigung der Stadt. In den Sanierungsgebieten Bonner Innenstadt, Beuel-Mitte und Quartier am Rheinufer ist genau diese Genehmigungspflicht dagegen ausgeschlossen — die pauschale Aussage „im Sanierungsgebiet braucht der Verkauf eine Genehmigung“ ist für Bonn falsch.

In den Ortsteilen mit Erhaltungssatzung — unter anderem Kessenich, Innere Südstadt, Innere Weststadt, Innere Nordstadt sowie in Bad Godesberg das Villenviertel, Plittersdorf und Bad Godesberg Mitte — ist nicht der Verkauf genehmigungspflichtig, sondern Abbruch, Umbau und Änderung der baulichen Anlage. Das trifft nicht den Verkauf selbst, aber die Herrichtung davor und die Pläne des Käufers danach. Für eine Immobilie in Kessenich heißt das: Die geplante Modernisierung vor dem Verkauf ist zuerst eine Genehmigungsfrage und erst danach eine Kostenfrage.

Unabhängig davon steht der Stadt Bonn ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, etwa wenn ein Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke ausweist. Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird ein Negativzeugnis benötigt — ein Verfahrensschritt, der eingeplant und nicht entdeckt werden sollte.

Wie ist die Marktlage — und wie lange darf die Entscheidung offen bleiben?

Der Grundstücksmarktbericht 2026 für Bonn weist für das Berichtsjahr 2025 eine Steigerung der registrierten Kauffälle um rund 14 Prozent von 2.511 auf 2.860 aus, bei einem Gesamtgeldumsatz von rund 1,1 auf rund 1,4 Milliarden Euro. Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegten sich dabei auf stagnierendem bis leicht sinkendem Niveau; die Bodenrichtwerte für baureifes Land in dieser Nutzung wurden um fünf Prozent gesenkt.

Für die Entscheidung bedeutet das: Die Zahl der Transaktionen zieht wieder an, das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser tut es nicht. Wer auf einen Preissprung wartet, wartet nach dieser Datenlage auf etwas, das der Markt gerade nicht liefert — und zahlt in der Zwischenzeit die laufenden Kosten. Die Aussage gilt, solange Nachfrage und Preisniveau auseinanderlaufen; kippt eines von beidem, ändert sich die Abwägung.

Was wir in der Praxis beobachten: Die schwierigste Variante ist nicht der Verkauf und nicht die Vermietung, sondern die dritte — erst einmal gar nichts. Das Haus steht leer, die Kosten laufen, die Zweijahresfrist für das Grundbuch läuft — und ein unbeheiztes, unbewohntes Haus verliert in dieser Zeit an Substanz, statt sie zu halten. Eine Entscheidung, die nicht getroffen wird, ist in diesem Fall keine offene Option, sondern eine dritte mit eigenen Kosten.

Bonn ist keine einheitliche Lage — innerhalb eines Stadtbezirks liegen die Verhältnisse oft weiter auseinander als zwischen Stadt und Umland. Für ein geerbtes Haus heißt das: Wie die Adresse amtlich eingestuft ist und was an ihr hängt, steht fest, bevor irgendjemand über Verkauf oder Vermietung spricht. Deshalb beginnen wir im Erbfall mit der Adresse und nicht mit der Immobilie.

— Astrid Heuser, Inhaberin, Heuser Immobilien

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