Grundstück in Bonn geerbt – was tun?

Wenn Sie ein Grundstück in Bonn geerbt haben, entscheiden Sie in den ersten sechs Wochen nur eine einzige Frage: Nehmen Sie das Erbe an oder schlagen Sie es aus. Alles andere – Grundbuch, Finanzamt, Bewertung, Verkauf – folgt danach und hat längere Fristen. Der Fehler, der am meisten kostet, passiert aber schon vorher: Ein Grundstück lässt sich nicht einordnen, ohne dass Sie wissen, was baurechtlich darauf möglich ist und welche Lasten daran hängen. Beides steht nicht im Testament, und einiges davon steht auch nicht im Grundbuch.

• Sechs Wochen für die Entscheidung, ob Sie das Erbe ausschlagen – sie beginnen, sobald Sie von Erbfall und Berufung wissen.
• Drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt. Gehört Grundbesitz zum Erwerb, gilt sie auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.
• Zwei Jahre für den Antrag auf Grundbuchberichtigung – in dieser Zeit fällt die Gebühr für die Eintragung der Erben nicht an.
• Den Wert eines unbebauten Grundstücks leitet das Finanzamt aus Fläche und Bodenrichtwert ab. In Bonn liegen die Zonen weit auseinander, ein Mittelwert für die Stadt sagt über Ihre Adresse nichts.
• Baulasten stehen in Nordrhein-Westfalen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis beim Bonner Bauordnungsamt.
• Beim späteren Verkauf zählt nicht Ihr Erbfall, sondern der Kauf durch die verstorbene Person. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei einem unbebauten Grundstück nicht.

Annehmen oder ausschlagen – was in den ersten sechs Wochen zu klären ist

Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich. Die Frist beginnt nach § 1944 BGB in dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Anfall der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung erfahren; ist ein Testament oder Erbvertrag vorhanden, läuft sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate.

Ausgeschlagen wird nicht das Grundstück, sondern die Erbschaft als Ganzes. Wer das Grundstück behalten und die Schulden zurückweisen will, hat diesen Weg nicht. Deshalb ist die erste Woche keine für Makler oder Gutachter, sondern eine für Unterlagen: Grundbuchauszug, Darlehens- und Grundschuldunterlagen, Pacht- oder Nutzungsverträge, Grundsteuer-, Gebühren- und Erschließungsbeitragsbescheide.

Die Erklärung nimmt die Nachlassabteilung des Amtsgerichts Bonn zur Niederschrift entgegen; alternativ läuft sie über einen Notar in öffentlich beglaubigter Form. Ein formloser Brief reicht nicht. Wichtig für alle, die selbst nicht in Bonn wohnen: Zuständig ist das Nachlassgericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte – nicht das Gericht am Ort des Grundstücks. Ein Bonner Grundstück im Nachlass bedeutet also nicht automatisch, dass Bonn Ihr Nachlassgericht ist. Für das Grundbuch gilt genau umgekehrt die Lage: Dort führt der Weg immer zum Grundbuchamt beim Amtsgericht Bonn, dessen Bezirk neben dem Stadtgebiet auch Bornheim, Alfter und Wachtberg umfasst.

Wie Sie Ihr Erbrecht nachweisen und ins Grundbuch kommen

Das Eigentum geht mit dem Tod auf Sie über, ohne dass jemand etwas beantragt. Das Grundbuch weiß davon nichts und wird dadurch unrichtig. § 82 der Grundbuchordnung erlaubt es dem Grundbuchamt, Ihnen die Berichtigung aufzuerlegen. Praktisch merken Sie das spätestens, wenn Sie verkaufen, teilen oder eine Grundschuld bestellen wollen: Solange die verstorbene Person eingetragen ist, kommt nichts davon zum Abschluss.

Als Nachweis genügt ein notariell beurkundetes Testament zusammen mit der Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht – dann brauchen Sie einen Erbschein, den Sie bei der Nachlassabteilung beantragen.

Der Antrag auf Eintragung sollte binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt sein. Das Kostenverzeichnis zum GNotKG bestimmt unter Nummer 14110, dass die Gebühr für die Eintragung der Erben in dieser Frist nicht erhoben wird, und zwar auch dann nicht, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Wer die zwei Jahre verstreichen lässt, zahlt für dieselbe Eintragung später eine Gebühr, die sich am Wert des Grundstücks bemisst. Bei einem Bonner Baugrundstück ist das kein kleiner Betrag, und es ist der einzige Posten dieses ganzen Vorgangs, den Sie durch bloßes Nichtstun erzeugen.

Was das Finanzamt wissen muss – und warum gerade bei einem Grundstück

Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Das regelt die Anzeigepflicht nach § 30 ErbStG. Viele Ratgeber verkürzen das auf den Satz, die Anzeige entfalle bei einem eröffneten notariellen Testament. Das stimmt – aber nicht hier: Die Ausnahme gilt ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Wer ein Grundstück erbt, zeigt also an, auch wenn ein Notar das Testament eröffnet hat und das Verwandtschaftsverhältnis daraus zweifelsfrei hervorgeht.

Die Anzeige ist keine Steuererklärung. Sie nennt die Beteiligten, den Todestag, Gegenstand und Wert des Erwerbs, den Rechtsgrund, das Verhältnis zur verstorbenen Person und frühere Zuwendungen. Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet sich erst danach über die Freibeträge, die nach dem Verwandtschaftsverhältnis gestaffelt sind. Die Folge für Sie ist weniger die Steuer selbst als der Zeitpunkt – die Anzeige wartet nicht, bis Sie wissen, was Sie mit dem Grundstück vorhaben.

Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nummer 2 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Das gilt auch für den Fall, den Erbengemeinschaften am häufigsten wählen: Übernimmt ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses und zahlt die anderen aus, ist auch dieser Erwerb nach § 3 Nummer 3 GrEStG ausgenommen. Für Sie heißt das: Die Auszahlung der Geschwister verteuert sich nicht um eine Grunderwerbsteuer, und der Betrag, über den Sie verhandeln, ist allein der Wert des Grundstücks.

Wie ein geerbtes Grundstück bewertet wird – und was das in Bonn bedeutet

Den Wert stellt nicht Ihr Erbschaftsteuerfinanzamt fest, sondern das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 BewG). Für ein Bonner Grundstück ist die Bewertung damit eine Bonner Angelegenheit, auch wenn Sie ganz woanders wohnen.

Für unbebaute Grundstücke ist der Rechenweg kurz. Nach § 179 Bewertungsgesetz bestimmt sich der Wert regelmäßig nach der Fläche und den Bodenrichtwerten, und anzusetzen ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln hatte. Damit hängt Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage an einer einzigen amtlichen Zahl – und daran, in welcher Zone Ihr Flurstück liegt.

Genau das ist in Bonn der Punkt, an dem Pauschalaussagen scheitern. Die Bodenrichtwerte für das Bonner Stadtgebiet beschließt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn jährlich zum Jahreswechsel auf Grundlage der Kaufpreissammlung. Zum Stichtag 1. Januar 2026 hat er zonale Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet beschlossen; als Beispiele für die Ein- und Zweifamilienhausbebauung nennt die Stadt Bonn dazu Zonen in Bad Godesberg, in der Bonner Südstadt, in Beuel-Süd, am Stadtwald und im Duisdorfer Oberdorf. Zwischen der teuersten und den unteren dieser benannten Zonen liegt zum Stichtag rund das Anderthalbfache bis Doppelte. Ein Mittelwert für die Gesamtstadt beschreibt deshalb keine einzige reale Adresse, und der Wert einer Zone sagt über eine Straße drei Ortsteile weiter nichts. Wer die Bewertung des Finanzamts für zu hoch hält, kann nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – dieser Nachweis ist Ihre Aufgabe, nicht die der Behörde.

Zwei Werte werden dabei regelmäßig verwechselt: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Immobilienrichtwerte auf den Quadratmeter Wohnfläche. Wer beide nebeneinanderlegt, rechnet an der eigenen Lage vorbei.

Welche Lasten am Grundstück hängen – und warum nicht alles im Grundbuch steht

Der Grundbuchauszug zeigt Grundschulden, Hypotheken, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Wegerechte als Dienstbarkeit und einen etwaigen Sanierungsvermerk. Er zeigt nicht alles. In Nordrhein-Westfalen wird nach § 85 der Landesbauordnung ein eigenes Baulastenverzeichnis geführt, und dort stehen die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die ein früherer Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat: Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn, Zufahrts- und Stellplatzbaulasten, Vereinigungsbaulasten.

Das ist für ein geerbtes Grundstück der praktisch wichtigste Unterschied zum geerbten Haus. Eine Abstandsflächenbaulast kann die bebaubare Fläche spürbar verkleinern, ohne dass im Grundbuch ein Hinweis darauf steht. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis erteilt in Bonn das Bauordnungsamt. Solange Sie diese Auskunft nicht haben, kennen Sie weder das Bauvolumen noch den Preis, den ein Käufer sinnvollerweise zahlen kann.

Zwei Begriffe liegen bei diesem Thema sprachlich nah beieinander und meinen Verschiedenes: Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht auf der einen Seite, Erbschaft auf der anderen. Wenn auf dem geerbten Grundstück ein Erbbaurecht lastet, haben Sie den Boden geerbt, nicht das Gebäude darauf – und Sie treten in einen langfristigen Vertrag ein, dessen Erbbauzins und Restlaufzeit den Wert bestimmen. Das steht im Grundbuch, meist in einem eigenen Erbbaugrundbuch, und es ist die erste Stelle, an der man nachsieht, bevor man über Verkaufen oder Bebauen nachdenkt.

Was zusätzlich gilt, wenn das Grundstück in einem Satzungsgebiet liegt

Bonn hat vier förmlich festgelegte Sanierungsgebiete: Bonner Innenstadt, Beuel-Mitte, Quartier am Rheinufer und Tannenbusch. In den ersten drei ist die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB durch die Satzung ausgeschlossen. Für Bonn-Tannenbusch ordnet die Satzung sie ausdrücklich an – dort sind Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge genehmigungspflichtig. Für ein geerbtes Grundstück ist das der eine Bonner Sonderfall, der den Zeitplan verändert: Wer ein Flurstück in Tannenbusch teilen will, um einen Teil zu verkaufen, braucht dafür die schriftliche Genehmigung des Stadtplanungsamts, bevor der Vorgang wirksam wird. Die pauschale Aussage „im Sanierungsgebiet braucht jeder Verkauf eine Genehmigung“ wäre für Bonn dagegen falsch.

Daneben gelten acht Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, unter anderem für das Godesberger Villenviertel, Bad Godesberg Mitte und Plittersdorf sowie für die Innere Nordstadt, die Innere Südstadt, die Innere Weststadt und Kessenich. Sie binden nicht den Verkauf, sondern Abbruch, Umbau und Änderung baulicher Anlagen. Steht auf dem geerbten Grundstück noch ein Bestandsgebäude, das ein Käufer abreißen möchte, entscheidet das über die Verwertbarkeit – und damit über den Käuferkreis, den Sie ansprechen.

Unabhängig davon steht der Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB zu, etwa wenn ein Bebauungsplan auf der Fläche öffentliche Zwecke ausweist. Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird ein Zeugnis über den Verzicht benötigt; es ist gebührenpflichtig und wird beim Stadtplanungsamt beantragt. Das ist ein kleiner Posten, aber ein Schritt im Ablauf, den der Notar nicht überspringen kann.

Behalten, verpachten, bebauen oder verkaufen – woran sich das entscheidet

Die Reihenfolge ist hier anders als beim geerbten Haus. Ein Haus hat einen Zustand, den man besichtigen kann; ein Grundstück hat eine Rechtslage, die man erheben muss. Erst danach ist die Frage überhaupt beantwortbar.

Drei Größen entscheiden: Was ist baurechtlich zulässig – liegt die Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB? Welche Lasten schränken die Nutzung ein – aus Grundbuch und Baulastenverzeichnis? Und welche laufenden Kosten trägt die Fläche, solange nichts geschieht?

Was wir in der Praxis beobachten: Der Käuferkreis für ein unbebautes Grundstück ist ein anderer als für eine fertige Wohnimmobilie. Es sind Bauträger, Bauherren und Nachbarn – Menschen, die nicht ein Objekt bewerten, sondern ein Bauvolumen. Genau deshalb wirkt sich jede ungeklärte Frage zur Bebaubarkeit unmittelbar auf den Preis aus: Was der Käufer selbst klären muss, zieht er vom Gebot ab. Dieselbe Fläche wird unterschiedlich bezahlt, je nachdem, ob Bauvoranfrage, Baulastenauskunft und Vermessung vorliegen oder nicht.

Die Frist beim Verkauf, die Sie nicht selbst in der Hand haben

Hier liegt der teuerste Irrtum, und er betrifft Grundstücke stärker als Häuser. Eine Erbschaft ist keine Anschaffung. Nach § 23 Einkommensteuergesetz wird bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie treten in die Zeitrechnung der verstorbenen Person ein. Maßgeblich ist also der Tag, an dem sie das Grundstück gekauft hat – nicht der Erbfall.

Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf für Sie außerhalb der Frist und der Gewinn bleibt unbesteuert. Liegt er kürzer zurück, wird der Wertzuwachs mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst.

Und hier trennt sich das Grundstück vom Haus: Die Ausnahmeregelung in § 23 EStG greift nur für Wirtschaftsgüter, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – entweder durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor. Ein unbebautes Grundstück wird nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Rettungsleine, mit der beim geerbten Elternhaus so oft argumentiert wird, existiert hier nicht. Was bleibt, ist die Frist des Erblassers – und die Frage, wann er gekauft hat, sollten Sie beantworten können, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Was Eigentümer an dieser Stelle am meisten beschäftigt, ist selten die Steuer selbst, sondern die Sorge, eine Frist unwissentlich verstreichen zu lassen. Die gute Nachricht: Von den vier Fristen dieses Themas laufen drei ab dem Erbfall und sind damit planbar. Nur diese eine läuft schon seit Jahren.

Was gilt, wenn mehrere erben

Mehrere Erben halten das Grundstück in einer Erbengemeinschaft zur gesamten Hand. Verkaufen, teilen, belasten oder verpachten kann sie nur gemeinsam. Eingetragen werden im Grundbuch alle Miterben; den Berichtigungsantrag kann jeder einzelne von ihnen stellen, und er sollte gestellt werden, auch wenn die Auseinandersetzung noch offen ist – die Zweijahresfrist für die Gebührenfreiheit läuft unabhängig vom Streit.

Für die Auseinandersetzung selbst gibt es drei übliche Wege: Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus, alle verkaufen gemeinsam an einen Dritten, oder – wenn nichts davon gelingt – es kommt zur Teilungsversteigerung. Die ersten beiden Wege setzen eine Wertgrundlage voraus, die alle Beteiligten akzeptieren. Bei einem Grundstück ist diese Grundlage anfälliger für Streit als bei einem Haus, weil sie an einer Einschätzung des Bauvolumens hängt und nicht an vergleichbaren Verkäufen in derselben Straße. Eine neutrale Bewertung vorweg ist deshalb weniger eine Formalie als die Voraussetzung dafür, dass überhaupt verhandelt werden kann.

Eine Teilung des Flurstücks kommt als vierter Weg in Betracht, wenn Zuschnitt und Baurecht sie hergeben. Sie ist ein Vermessungs- und Genehmigungsvorgang, kein Beschluss der Erben – und im Sanierungsgebiet Bonn-Tannenbusch nach § 144 BauGB zusätzlich genehmigungspflichtig.

Welche Pflichten ab dem Erbfall laufen

Mit dem Eigentum gehen die Pflichten über, und zwar sofort, nicht erst mit dem Grundbucheintrag. Dazu gehören die Grundsteuer, etwaige Anliegerbeiträge und die Verkehrssicherungspflicht: Räum- und Streupflicht auf dem angrenzenden Gehweg, standsichere Bäume, gesicherte Zugänge, keine offenen Gruben oder Ruinen. Für ein unbebautes, vielleicht seit Jahren nicht betretenes Grundstück ist das der Punkt, der am schnellsten teuer wird – weil niemand nachsieht und weil ein umstürzender Baum keinen Erbfall abwartet.

Praktisch heißt das: eine Ortsbesichtigung in den ersten Wochen, die Klärung, ob eine Haftpflichtversicherung für das Grundstück besteht, und eine Adressänderung bei Stadt und Versorgern, damit Bescheide Sie erreichen.

Ein Grundstück in Bonn lässt sich nicht über einen städtischen Mittelwert einordnen und schon gar nicht über einen Vergleich mit Köln. Zwischen den amtlich benannten Bodenrichtwertzonen in Bad Godesberg und im Duisdorfer Oberdorf liegen Stufen, die sich über wenige Kilometer aufbauen. Wir sehen uns deshalb zuerst die konkrete Zone und die konkrete Adresse an, bevor wir über Halten, Teilen oder Verkaufen sprechen.

— Astrid Heuser, Inhaberin, Heuser Immobilien

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